Đề xuất tăng vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản lên 50 tỷ đồng

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Vũ Văn Phấn cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bổ sung rất nhiều điểm mới, không có trong Luật Kinh doanh bất động sản trước đó. Tuy nhiên, thực tiễn thị trường muôn màu muôn vẻ và liên tục phát sinh những diễn biến mới. Do đó, việc soạn thảo một nghị định hướng dẫn cụ thể, minh bạch và có khả năng bao quát là yêu cầu rất quan trọng để áp dụng có hiệu quả sắc luật trên vào cuộc sống.

Cụ thể, theo ông Phấn, Luật cũ không có mục nào quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, nhưng thực tế lại xuất nhiện nhiều trường hợp chuyển nhượng nên Luật mới phải có quy định này. Hay như việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, Luật cũ cũng không có điều khoản quy định nhưng thực tế vẫn diễn ra, vì thế, Luật mới phải bổ sung.

Ngoài ra, hàng loạt nội dung liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cũng được quy định cụ thể, chi tiết hơn.

Theo Luật mới, các các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập DN, với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Trong khi đó, với các chủ đầu tư thực hiện dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, Bộ Xây dựng đề xuất quy định DN phải có vốn pháp định không dưới 50 tỷ đồng.

Một vấn đề nóng của thị trường bất động sản thời gian qua là các tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản. Ông Phấn cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 17 cũng đã bổ sung quy định tập hợp các văn bản hợp đồng mẫu.

Tại Dự thảo Nghị định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, có đưa ra 5 loại mẫu hợp đồng. Các mẫu hợp đồng, với các điều khoản cơ bản, theo ông Phấn, sẽ đảm bảo quyền lợi các bên, đặc biệt là quyền lợi khách hàng.

Theo ông Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam, để đảm bảo tính có thể thực thi của các quy định, việc ban hành Nghị định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy luật thị trường. Ở đó, Nhà nước có sự can thiệp tối thiểu vào thị trường, trong khi vẫn đảm bảo tính minh bạch và tạo đường ray rõ ràng cho các thành viên thị trường hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Việc Dự thảo Nghị định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra các hợp đồng mẫu về mua bán, chuyển nhượng, theo ông Huỳnh, sẽ rất có lợi cho khách hàng. Bởi từ trước đến nay, trong các hợp đồng mua bán, khách hàng luôn là đối tượng chịu nhiều thiệt hại khi xảy ra tranh chấp.

Cũng theo ông Huỳnh, các hợp đồng mẫu, với các nội dung minh bạch, cụ thể, sẽ đảm bảo các quyền lợi cơ bản của khách hàng. Bởi một khi hợp đồng mua bán không tuân thủ theo mẫu chung, nếu xảy ra tranh chấp, một trong các bên có thể tuyên hợp đồng vô hiệu.

Tại Hội thảo, luật sư Phan Vũ Anh, Trưởng Ban pháp chế Thanh tra thuộc Tổng công ty Lương thực miền Bắc cho biết, việc thiếu các hợp đồng mẫu cụ thể, minh bạch, khiến khi xảy ra tranh chấp, khách hàng chịu rất nhiều thiệt hại.

Ông Phan Vũ Anh lấy dẫn chứng tại các tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản tại Dự án Park City, hoặc Dự án Bắc An Khánh thời gian qua, khách hàng đã rất khó khăn trong việc đòi quyền lợi chính đáng. Đặc biệt, tại Dự án Bắc An Khánh, dù hợp đồng có rất nhiều điều khoản vô lý, bất lợi cho khách hàng, nhưng khi khách hàng kiện chủ đầu tư ra tòa, tòa đều ra quyết định bất lợi thuộc về phía khách hàng.

Tại Hội thảo lấy ý kiến DN hoàn thiện Dự thảo Nghị định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, còn khá nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến đề xuất của Bộ Xây dựng tăng vốn pháp định của DN kinh doanh bất động sản lên 50 tỷ đồng so với mức 20 tỷ đồng như Luật đã thông qua, hay việc áp dụng các mẫu hợp đồng mua bán, cũng như chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở…

Những vấn đề này sẽ phải được giải quyết rốt ráo, phù hợp với quyền lợi của đa số thành viên thị trường, nhằm áp dụng một cách hiệu quả khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thực thi vào 1/7 tới đây.