Địa ốc Đồng Nai, vì sao lặng sóng?

Niềm tin bị đánh mất

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, vài năm gần đây, đặc biệt là từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Đồng Nai lác đác chỉ có vài dự án công bố chào bán sản phẩm, nhưng kết quả bán hàng không mấy khả quan.

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, xét về tiềm năng, Đồng Nai quả thực có khá nhiều lợi thế, từ vị trí địa lý là địa phương liền kề với TP. HCM, đến hạ tầng giao thông kết nối và giá cả nhà đất còn khá “mềm”. Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường bất động sản Đồng Nai từ sôi động trở nên lặng sóng kéo dài là niềm tin bị đánh mất từ thực tế triển khai trầy trật của hàng loạt dự án ở đây.

Trở lại nhiều dự án có quy mô khá lớn ở Đồng Nai từng chào bán ra thị trường trước đây với nhiều hứa hẹn có cánh rằng, đây là những dự án khu đô thị mang tầm quốc tế..., nhưng đến nay vẫn chỉ là những cánh đồng mênh mông.

Năm 2008, Khu kinh tế mở Long Hưng (xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, Đồng Nai) do Liên hiệp HTX Dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai (Donacoop) làm chủ đầu tư với quy mô 1.184 héc-ta đất, tổng vốn đầu tư lên đến 9 - 12 tỷ USD được khởi công xây dựng.

Theo dự kiến, đến năm 2013, một khu đô thị mới được so sánh với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng sẽ hoàn thành, nhưng đến nay, sau gần 6 năm, dự án này vẫn chưa đâu vào đâu với lèo tèo một số căn tái định cư được xây dựng, còn hình ảnh khu đô thị như lời hứa hẹn vẫn mịt mù.

Khu đô thị Thung Lũng Xanh có quy mô 45 héc-ta nằm trên xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai do CTCP Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư từng một thời gây sốt trên thị trường Đồng Nai với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán trong thời gian ngắn. Đây là dự án được chủ đầu tư hứa hẹn sẽ tạo nên một văn hóa sống chuẩn mực với lối sống cao cấp, sang trọng, yên tĩnh.

Quả thực, dự án này đang quá… yên tĩnh, bởi hiện nay, dù Dự án đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh, nhưng không có đến một ngôi nhà. Kế bên Thung Lũng Xanh là Dự án Khu đô thị Tam An có quy mô 37,5 héc-ta do Công ty Phát triển khu công nghiệp Sonadezi làm chủ đầu tư đã chào bán ra thị trường từ 3 năm trước. Hiện dự án này đã được chủ đầu tư đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh bài bản, nhưng vẫn chưa có người ở.

Nhắc đến thị trường bất động sản Đồng Nai, có lẽ Nhơn Trạch vẫn là tâm điểm nhất. Dự án Thành phố mới Nhơn Trạch được Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, xem như “cánh tay nối dài” của TP. HCM. Từ một vùng đất nông nghiệp thuần túy, Nhơn Trạch thành điểm đến của hàng loạt “đại dự án” và từng một thời khiến giới kinh doanh bất động sản kỳ vọng. Song kỳ vọng ngày nào giờ đã trở thành ảo vọng, khi bất động sản ở Nhơn Trạch tuột dốc không phanh và hơn thế nữa, những nhà đầu cơ đang nắm giữ bất động sản ở khu vực này giờ muốn “bỏ chạy” cũng không dễ, vì thanh khoản của thị trường không có.

Trở lại Nhơn Trạch vào những ngày gần đây, hình ảnh mà chúng tôi ghi nhận được không khác nhiều so với cách đây năm 7 năm về trước, vẫn chỉ là những khu đô thị vắng bóng người. Khác chăng là những dự án đã được đầu tư hạ tầng trước đây, trải qua thời gian, giờ hạ tầng đang dần xuống cấp.

Dự án khu đô thị Long Thọ - Phước An có quy mô diện tích 237 héc-ta với tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư dù đã được đầu tư đường sá, cây xanh hoàn chỉnh khá lâu, nhưng đến nay vẫn chưa có người đến ở.

Gần bên, Dự án Khu đô thị Detaco của CTCP Xây dựng Đệ Tam được quy hoạch trên diện tích 47,3 héc-ta, đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng trên 10.000 dân.

Theo quy hoạch, Khu đô thị Detaco nằm tại vị trí chiến lược giữa hai trục đường chính của Đô thị mới Nhơn Trạch, tại đây sẽ có tới 36 khối chung cư cao từ 12 - 18 tầng, hai trung tâm thương mại, bệnh viện quốc tế, trường học, chợ... với tổng vốn đầu tư khoảng 1.651 tỷ đồng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại thì chẳng có gì ngoài một bãi đất trống và tấm bảng giới thiệu dự án.

Dù thị trường khó khăn, song nguồn cung bất động sản Đồng Nai dường như vẫn không ngừng gia tăng do trước đây có khá nhiều DN đổ vốn đầu tư vào các đại dự án, đến nay là thời điểm buộc phải bán sản phẩm để thu hồi vốn.

Đơn cử như Khu đô thị Đông Sài Gòn tọa lạc tại xã Phú Thạnh và Long Tân (thuộc huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) do CTCP Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư. Đây là dự án có tổng vốn đầu tư lên đến 6 tỷ USD với tham vọng ban đầu sẽ biến vùng đất có diện tích là 942 héc-ta thành một Khu đô thị Đông Sài Gòn với quy mô dân số được quy hoạch là 150.000 người.

Tuy nhiên, không nằm ngoài vết xe đổ của các dự án trước đây ở Nhơn Trạch, lấy đâu ra hàng trăm ngàn dân cư để về đây sống là câu chuyện đáng bàn!?

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, có nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chính yếu tạo nên “cái chết” chung của nhiều dự án khu dân cư, khu đô ở thị trường bất động sản Đồng Nai là bài toán về dân cư.

Trước đây, dự báo về dân số của Nhơn Trạch đến năm 2010 là khoảng 265.000 người, năm 2020 khoảng 600.000 người; trong đó, cư dân trung tâm đô thị là 450.000 người. Tuy nhiên, dự báo này đến nay dường như bị phá vỡ, khi dân cư ở các dự án tại Nhơn Trạch đến giờ vẫn hết sức lèo tèo.

Trong cuộc trao đổi với phóng viên trước đây, tổng giám đốc một DN chuyên phân phối các dự án bất động sản ở Đồng Nai cho biết, kết quả khảo sát từ khách hàng mua sản phẩm bất động sản ở Đồng cho thấy, tại nhiều dự án có đến 45% là khách hàng phía Bắc, 35% là khách hàng ở TP. HCM và chỉ số ít là khách tại địa phương. Hầu hết khách hàng mua bất động sản ở Đồng Nai chỉ để đầu tư chứ hoàn toàn không có nhu cầu mua để ở. Đây có lẽ cũng chính là lời giải, vì sao hiện nay dự án đã xong hạ tầng, nhưng không có người ở.

“Vì không có nhu cầu thực về nhà ở, nền ở nhiều dự án, dù hạ tầng đô thị được đầu tư, đất ở đây đều đã có chủ nhưng không có ai xây nhà, dẫn đến hạ tầng xã hội dịch vụ đi kèm không được hình thành. Vì vậy, dù đó có người có nhu cầu nhà ở cũng không biết sẽ sinh sống như thế nào, khi điện, nước, trường học, chợ... đều không có”, vị giám đốc này phân tích và cho rằng, chính nghịch lý “dự án chờ dân, dân chờ hạ tầng dự án” là nguyên nhân khiến các dự án ở Đồng Nai “chết lặng”!