M&A bất động sản gặp khó khi thị trường “nóng” lên

Hoàn cảnh này khác xa so với thế thượng phong của bên mua trước đây, khi thị trường bất động sản còn "đóng băng".

Thời điểm này năm ngoái, một dự án đình đám ở quận Cầu Giấy (Hà Nội) được rao bán giá với giá 300 tỷ đồng, song không tìm được người mua. Sau đó, nhờ thị trường nóng lên, dự án được sang tay với giá 400 tỷ đồng và chẳng ai ngờ, tại một dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người ta đã sẵn sàng mua đi bán lại với giá 33-34 triệu đồng/m2. Phó tổng giám đốc một tổng công ty lớn, bên sở hữu dự án trên cho rằng, với giá bán cho nhà đầu tư cộng với chi phí để lo được thủ tục nhằm khởi công sớm dự án, chủ đầu tư sẽ không có lãi. Tuy nhiên, lỗ hay lãi của dự án này lại phụ thuộc lớn vào thị trường và có thể với mức giá như trên, chủ đầu tư sẽ có lãi, dù không nhiều.

Với vô số những dự án đang mở bán trên thị trường, chủ đầu tư, sàn bất động sản và cả nhà đầu tư thứ cấp sử dụng không ít chiêu trò để thuyết phục người có nhu cầu mua thực xuống tiền. Người ta có thể thuê người đến lễ mở bán cho thêm phần đông đúc, có thể ký gửi hàng cho các sàn giao dịch rồi quảng bá là vừa mở bán, lượng đăng ký mua đã vượt quá số căn thực. Chưa kể tới những quảng cáo, rao vặt bán nhà xuất hiện nhan nhản trên web, diễn đàn mua bán, khiến cho thị trường trở nên hư hư thực thực.

Việc thị trường diễn biến tích cực hơn so với dự đoán của nhiều người đã khiến hoạt động M&A bất động sản nóng hơn, tuy nhiên lại rất khó mua bán khi mức giá giao dịch đang tăng lên chóng mặt. Tại một dự án ở quận 3, TP. HCM có diện tích hơn 7.000 m2, năm ngoái, chủ đất đã ra giá 100 triệu đồng/m2, có thể thương lượng. Khi đó, ông chủ của một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam hiện nay đã từ chối thẳng thừng, cho rằng giá cao. Đến đầu năm nay, chủ đất khoe có đối tác trả tới 50 triệu USD. Đến thời điểm này, tập đoàn trên nối lại kế hoạch thương thảo mua dự án nhưng đã muộn, bởi chủ đất cho biết đã kiếm được ngân hàng rót vốn để tự triển khai dự án vào năm 2016.

Bên cạnh sự nhiệt tình của các ngân hàng, việc vốn ngoại đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản cũng khiến cho thị trường M&A sôi động hơn, tuy nhiên không dễ thương thảo. Tại các hội thảo về bất động sản tổ chức gần đây, nhiều chuyên gia kinh tế đã đưa ra dự báo, nguồn vốn FDI, chủ yếu đến từ các nền kinh tế châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), sẽ đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Mại cho biết, vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh trong 8 tháng qua và tỷ trọng lớn đổ vào bất động sản. Hiện, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhận được sự quan tâm cao từ các nhà đầu tư khu vực châu Âu và Hoa Kỳ, dự báo số vốn đầu tư sẽ còn tăng mạnh trong 2 - 3 năm tới đây.

“Vốn ngoại đầu tư vào bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng theo chiều hướng tốt, sau một thời gian dài trầm lắng, với một lượng vốn đáng kể từ một số quỹ đầu tư vào thị trường. Chiến lược đầu tư này chủ yếu thông qua các thương vụ mua bán - sáp nhập”, ông Winfield K Wong, Giám đốc Khối Dịch vụ ngân hàng toàn cầu, Ngân hàng HSBC Việt Nam, nhận định.

Theo ý kiến của ông Mathew B. Winn, Giám đốc điều hành Bộ phận bán lẻ toàn cầu Cushman & Wakefield, hiện nay, các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thường chọn hình thức liên doanh hoặc mua lại các công ty trong nước để nhanh chóng tiến vào thị trường hơn là bắt đầu từ con số không.

Tuy các doanh nghiệp buộc phải chấp nhận cuộc chơi và tuân theo quy luật thị trường, song với những nhà đầu tư làm thực, họ không chấp nhận mua dự án bằng mọi giá.