Chính sách cải tạo chung cư cũ thất bại, vì sao?

Không hẹn ngày về

Sau trận lụt lịch sử tại Hà Nội năm 2008, hàng trăm hộ dân tại tòa nhà C1 Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đã bị cưỡng chế di dời lên khu tái định cư 5,3 héc-ta gần Chùa Hà (Cầu Giấy, Hà Nội) với lý do chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập bất cứ lúc nào, gây nguy hiểm cho tính mạng người dân. Với phương châm định cư tại chỗ theo nguyện vọng của người dân, tòa nhà được Thành phố giao trách nhiệm cho một doanh nghiệp lập dự án để đầu tư xây dựng lại với chiều cao 17 tầng.

Từ đó tới nay đã gần 6 năm, nhưng dự án vẫn chưa được triển khai. Tìm hiểu nguyên nhân thì được biết, sau 2 lần có văn bản xin ý kiến của người dân về tỷ lệ diện tích được đền bù là từ 1,3 - 1,4 lần diện tích trên giấy tờ cũ, nhưng không được người dân chấp nhận, cho đến nay, chủ đầu tư vẫn “án binh bất động”. Sau thời gian dài chờ đợi trong vô vọng, nhiều người dân đã bán lại quyền mua tại dự án này và tìm nơi ở mới. Có chủ căn hộ lớn tuổi đã qua đời trong sự mòn mỏi trông chờ được trở lại mái nhà xưa.

Câu chuyện của cư dân tại tòa nhà C1 Thành Công không phải là cá biệt. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 1.688 chung cư cũ; trong đó, Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu thấp từ 1 - 3 tầng được xây dựng trước năm 1990, tập trung tại các quận nội thành cũ.

Trong quá trình sử dụng, các hộ gia đình đã tự cơi nới, phát triển trên diện tích đất trống, sân chung…, nên đến nay đa số diện tích xây dựng cũng như dân số trong các khu chung cư cũ đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu. Hầu hết các khu chung cư ở vị trí các quận nội thành cũ là khu vực hạn chế phát triển theo quy hoạch chung đã được phê duyệt.

Trước thực trạng trên, UBND TP. Hà Nội đã chỉ đạo thực hiện một số dự án chống lún nhà chung cư cao tầng (5 tầng) như: xây ốp để gia cường độ cứng, hoàn chỉnh thành căn hộ khép kín, phá dỡ xây dựng mới. Tuy nhiên, việc xây mới các tòa chung cư cũ lại đang gặp phải muôn vàn rắc rối và tiến độ triển khai gần như giậm chân tại chỗ.

Lỗi tại cơ chế xã hội hóa?

Tại buổi làm việc giữa Bộ Xây dựng và Hà Nội mới đây, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo thừa nhận, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô còn chậm. Mặt khác, chủ trương xây dựng, tái thiết các chung cư cũ trên địa bàn là một lĩnh vực hết sức phức tạp. Quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều bất cập, khó khăn nên phải vừa làm vừa xem xét và kiến nghị để giải quyết.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố chậm do vướng mắc lợi ích giữa ba bên là Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Người dân không muốn dời đi do lo ngại không có cơ hội quay về nơi cũ sinh sống, hệ số đền bù thấp, không thỏa thuận được với chủ đầu tư…

Còn phía doanh nghiệp không mặn mà với việc này do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không sinh lợi cao, không tận dụng được chiều cao không gian. Trong khi đó, Nhà nước lại không muốn gia tăng mật độ dân cư, thay đổi quy hoạch kiến trúc nên không cho phép xây cao tầng.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến việc chậm cải tạo các chung cư cũ là do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... Bên cạnh đó, quy hoạch chung Thủ đô hạn chế chiều cao nhà cao tầng, yêu cầu giảm dân số nội đô là một thách thức lớn.

Bộ trưởng Dũng đã đưa ra một số giải pháp như cần tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách để thu hút các nguồn lực tham gia. Yêu cầu đặt ra trước mắt là tổ chức ngay việc lập, phê duyệt quy hoạch các khu chung cư theo hướng tổng thể, không làm từng dãy nhà đơn lẻ và xây dựng lại phải theo đúng quy hoạch. Đặc biệt, quy định về tầng cao cần được xem xét, nghiên cứu lại trên cơ sở khoa học và Bộ Xây dựng cùng Hà Nội sẽ xin ý kiến Chính phủ...

Thực ra, những nguyên nhân thất bại của chính sách cải tạo chung cư cũ và giải pháp tháo gỡ trên đây đã nhiều lần được các ngành, các cấp đề cập đến, nhưng thực tế đến nay vẫn không có gì thay đổi. Để tháo gỡ được những vướng mắc giữa ba bên người dân - Nhà nước - doanh nghiệp, theo một số chuyên gia trong ngành, cần phải xóa bỏ cơ chế xã hội hóa trong tái thiết chung cư cũ.

Cụ thể, thay vì đẩy trách nhiệm quá lớn cho doanh nghiệp từ việc lập đề án cải tạo chung cư, phương án đền bù, xây dựng…, cần phải coi việc tái thiết nhà chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước và người dân được tham gia vào mọi giai đoạn của quá trình cải tạo thì mới nhanh chóng thay đổi được bộ mặt nhếch nhác của nhiều tòa nhà đã xuống cấp ở nội đô.