Bất động sản 2015, con đường không bằng phẳng

Đó là nhận định của các chuyên gia tại Hội thảo “Kinh doanh bất động sản, cơ hội và thách thức trong đà phục hồi” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức cuối tuần qua tại TP. HCM.

Sẽ có nguồn vốn lớn cho bất động sản

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, năm 2014 thị trường bất động sản đã có sự hồi phục rõ ràng, chứ không chỉ là tín hiệu. Sự phục hồi của thị trường có thể nhìn thấy rõ qua các yếu tố. Thứ nhất, giao dịch liên tục tăng liền trong 8 quý với mức giao dịch quý sau cao hơn quý trước, giúp hàng tồn kho giảm mạnh.

“Cũng có quan điểm cho rằng, hàng tồn kho không giảm mà còn tăng, điều đó không đúng. Tồn kho giảm ở đây được tính với các dự án đủ điều kiện để bán hàng, còn không tính những dự án không triển khai hoặc dự án chưa xong thủ tục, vì hiện cả nước có đến 4.000 dự án, nhưng với những dự án làm ăn lôm côm thì chết chắc rồi, không tính”, ông Nam nói.

Một yếu tố khác cho thấy sự phục hồi của thị trường là dòng tiền dành cho bất động sản trong hệ thống ngân hàng đang tăng cao. Hiện nay, dòng tiền này đã lên con số trên 300.000 tỷ đồng, vượt mốc 280.000 tỷ đồng so với thời điểm thị trường thăng hoa năm 2008. Liên quan đến gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, Thứ trưởng Nam cho biết, gói này đang giải ngân rất tốt. Tính đến ngày 15/1/2015, đã có khoảng 10.000 tỷ đồng được giải ngân từ gói 30.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 6.000 tỷ đồng là cho người dân vay. Có trên 12.000 hộ dân đã được vay để mua nhà, trong đó riêng địa bàn TP. Hà Nội có khoảng 6.000 hộ, chiếm tổng dư nợ khoảng 50% so với cả nước. Hiện tại, với sự tham gia của 15 ngân hàng thương mại và Nghị quyết 67 đã bổ sung thêm đối tượng, kéo dài thời gian cho vay từ 10 lên 15 năm thì gói 30.000 tỷ đồng càng có điều kiện để giải ngân nhanh hơn.

Cũng theo ông Nam, để thúc đẩy thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đang phối hợp với các bộ, ngành tung ra gói 50.000 tỷ đồng cho phân khúc nhà ở thương mại với lãi suất cho vay ổn định 7%/năm với thời gian cho vay là 10 năm. Song song đó, nhiều chính sách mới điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7 tới và hàng loạt chính sách liên quan có hiệu lực trong thời gian tới sẽ giúp thị trường hồi phục bền vững hơn.

Lạc quan thận trọng

Phần lớn ý kiến các đại biểu tham gia hội thảo đều có chung nhận định, thị trường bất động sản năm 2014 đã có sự hồi nhất định và là tiền đề quan trọng cho sự phát triển những năm tiếp theo. Tuy nhiên, sự phục hồi vẫn chưa chắc chắn.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào kinh tế vĩ mô và các chính sách điều hành của Chính phủ. Trong năm 2014, bất động sản là khu vực được Chính phủ đặt mối quan tâm hàng đầu, bên cạnh việc giải quyết tồn kho, xử lý nợ xấu và tái cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, trong việc giải quyết hàng tồn kho bất động sản, rất nhiều dự án không tìm được nguồn khách hàng, nằm trong diện “khó bán”, nguyên nhân không phải hoàn toàn vì giá cả mà là do các quy định về quy hoạch trước đây buộc chủ đầu tư phải làm một tỷ trọng nhà có diện tích lớn dẫn đến giá trị cả căn cao khó bán, mặt khác các năm qua do lãi suất tăng cao nên giá thành sản phẩm bất động sản cũng bị đẩy lên quá cao.

Thị trường bất động sản trong năm 2014 và năm 2015 sẽ tiếp tục chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ, những nhà đầu tư thiếu năng lực, thiếu chuyên nghiệp, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi” đã bị loại bỏ hoặc phải rút vốn để trả nợ, tính toán phương án kinh doanh khác phù hợp hơn.

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường thuộc Trường đại học Kinh tế Quốc dân, những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng kinh tế vĩ mô năm 2015 sẽ là trợ lực tin cậy cho sự phục hồi thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sẽ không lặp lại sự bùng phát nhanh chóng ngay sau khi phục hồi như những giai đoạn trước.

“Tình trạng đầu tư quá mức diễn ra trong giai đoạn 2004 - 2007 do tác động của quy luật lợi nhuận và đầu tư nên sản phẩm bất động sản cao cấp tồn kho sẽ được giải quyết theo thời gian. Ngược lại, nếu phát sinh dư thừa bất động sản thấp cấp, nhà ở giá thấp không xuất phát từ quy luật khách quan của đầu tư mà bởi các giải pháp tình thế sẽ có nguy cơ gặp bế tắc vì không có cơ chế tự điều chỉnh”, ông Cường nói và kiến nghị, phục hồi và tăng trưởng kinh tế mới chỉ là tiền đề, để thị trường bất động sản 2015 có nguồn lực hồi phục, cần nới lỏng nguồn vốn tín dụng với chi phí vốn hợp lý hỗ trợ trực tiếp cho các chủ đầu tư các dự án có sản phẩm dở dang. Đây cũng là cơ hội tốt để các ngân hàng đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng trên nguyên tắc kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý, đánh giá đúng tính thanh khoản của sản phẩm tài trợ và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn đầu tư và nguồn thu từ sản phẩm đưa vào tiêu thụ.

Trong khi đó, TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế trung ương nhận định, có ba kịch bản đối với thị trường bất động sản Việt Nam năm 2015 và trong trung hạn. Kịch bản thứ nhất là kịch bản tốt nhất: thị trường tái phục hồi được thể hiện qua các dự án đã hoàn thành. Các dự án đang triển khai được tiếp tục; một số dự án có vị trí tốt tái phục hồi, các giao dịch diễn ra sôi động và một số sản phẩm mới được ra đời. Kịch bản này là đáng mong đợi nhất, nhưng khó khăn nhất.

Kịch bản thứ hai là kịch bản tiệm tiến ngoại suy. Nghĩa là, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch hoặc một số ít DN chủ đạo trong thị trường tiếp tục triển khai các dự án tốt; một số ít dự án tái phục hồi hoạt động. Một số nhà đầu tư phát triển mới với năng lực tốt xuất hiện. Kịch bản này dễ xảy ra nhất. Các điều kiện đi kèm là chính sách đối với thị trường bất động sản vẫn giữ nguyên. Điều kiện kinh tế trong nước và quốc tế không có biến động lớn.

Kịch bản thứ ba là kịch bản xấu, nghĩa là thị trường tiếp tục bị co hẹp, các giao dịch nếu có, chỉ xảy ra ở những dự án đã hoàn thành. Các DN tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường bất động sản, các dự án lâm vào khó khăn và trên thị trường xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án bất động sản. Đây là kịch bản không mong muốn nhất, nhưng nó vẫn có thể xảy ra nếu tình hình kinh tế thế giới và trong nước khó khăn.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chính sách lãi suất, giá dầu và tỷ giá sẽ là những yếu tố có thể tác động mạnh lên thị trường bất động sản năm 2015. Dư địa chính sách tiền tệ để kích thích kinh tế còn rất ít, lãi suất khó giảm nhiều, cung tiền cũng không thể tăng hơn nữa và chỉ còn lại dư địa nhỏ là xử lý nợ xấu và tăng trưởng tín dụng.

“Điều lo ngại hiện nay là cục nợ xấu vẫn còn lớn mà dù chúng ta ‘nhốt lại’ hay ‘kéo dài’ ra thì cuối cùng vẫn còn là cục nợ xấu. Và nếu không làm tan hết cục nợ này thì sẽ ảnh hưởng lớn đến tiến trình cải cách ngân hàng. Điều quan trọng hơn là điều này sẽ cản trở việc hình thành thị trường mua bán nợ, thị trường mua bán, sáp nhập bất động sản”, ông Nghĩa nói và cho biết, hiện nay, lãi suất đang hình thành đường cong chuẩn, nghĩa là kỳ hạn ngắn thì lãi suất thấp, kỳ hạn dài thì lãi suất cao và rủi ro ít lãi suất thấp, rủi ro nhiều thì lãi suất cao. Điều này cũng phản ánh toàn bộ thị trường tiền tệ đã trở lại bình thường.

Vẫn theo ông Nghĩa, sự phát triển của thị trường bất động sản liên quan mật thiết đến tín dụng. Trong năm 2015, kế hoạch chính của Chính phủ là sẽ phát hành lượng lớn trái phiếu có kỳ hạn trung và hạn. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại hiện đang sở hữu lượng trái phiếu chính phủ lớn, vì vậy muốn mở rộng tín dụng thì phải giải phóng lượng trái phiếu chính phủ này, mà điều này lại làm tăng lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ lại tăng lên.

“Nguy cơ lãi suất tăng trở lại dù không đến mức ‘điên đảo’ nhưng đủ cản trở đà hồi phục của thị trường chung vào nửa cuối năm nay vẫn còn. Đặc biệt, đối với những DN bất động sản đã ‘thoi thóp’ trong một thời gian dài, rồi lòng tin thị trường, niềm tin kinh doanh đang mới chớm trở lại rất có thể sẽ tan biến”, ông Nghĩa nói và nhấn mạnh, cần hết sức thận trọng và phải có những giải giúp ổn định lãi suất, nếu không sẽ rất nguy hiểm không chỉ với đà hồi phục của thị trường bất động sản, mà còn đối với cả nền kinh tế.