Chung cư Hà Nội vẫn “nóng” chuyện ban quản trị và phí bảo trì

Tranh chấp nhà chung cư tại Hà Nội bùng phát mấy năm gần đây được cho là do nhiều chung cư chưa thành lập được ban quản trị. Thế nhưng, ngay cả những chung cư đã thành lập được ban quản trị, tranh chấp vẫn diễn ra căng thẳng.

Chỉ 10% tòa nhà chung cư có ban quản trị

Theo quy định, sau khi bàn giao căn hộ và đưa dự án căn hộ đi vào hoạt động 1 năm, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị chung cư để thành lập ban quản trị tòa nhà. Ban quản trị tòa nhà sẽ đại diện cư dân, hoạt động đảm bảo quyền lợi cho các cư dân và có trách nhiệm duy trì hoạt động bình thường của chung cư. Ban quản trị có thể đại diện ký kết với một đơn vị quản lý nhà chung cư mới, đáp ứng theo yêu cầu, nguyện vọng của cư dân…

Tuy nhiên, trên thực tế, đa số các dự án hiện nay trên địa bàn Hà Nội chưa có ban quản trị, thậm chí, nhiều tòa chung cư đi vào hoạt động nhiều năm, nhưng vẫn chưa thể thành lập được ban quản trị.

Tại văn bản trả lời chất vấn của đại biểu Hội đồng nhân dân Thành phố mới đây, UBND TP. Hà Nội cho biết, đến nay, Hà Nội mới chỉ thành lập được 79 ban quản trị chung cư, hoặc cụm nhà chung cư, quản lý 95 trên tổng số 478 chung cư. Như vậy, tỷ lệ nhà chung cư thành lập được ban quản trị chỉ chiếm trên 10%.

Đáng chú ý, tại Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, tỷ lệ chung cư thành lập được ban quản trị còn thấp hơn nhiều, khi chỉ có 2/40 tòa thành lập được ban quản trị.

Theo thông tin do HUD công bố mới đây, trong số 126 dự án đô thị, chung cư tại Hà Nội do tổng công ty này làm chủ đầu tư, HUD mới chỉ thành lập được 17 ban quản trị nhà chung cư. Dự kiến, số lượng ban quản trị sẽ tăng lên 38 trong thời gian tới. Chi phí để thành lập một ban quản trị chung cư, theo đại diện của HUD, mất khoảng 10 triệu đồng tiền in ấn hồ sơ và tổ chức hội họp.

Đa số tòa nhà chung cư tại Hà Nội chưa thành lập được ban quản trị

Có ban quản trị, tranh chấp vẫn… căng

Cách đây không lâu, tranh chấp tại Tòa nhà Sunrise Building do CTCP Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư căng thẳng đến mức, công an phường phải đến hiện trường để làm trung gian và “kiềm chế” những cái “đầu nóng” của các bên, nhằm tránh những điều đáng tiếc xảy ra.

Điều đáng nói là tranh chấp tại tòa nhà Sunrise Building không phải do chung cư này chưa thành lập được ban quản trị, mà là vì Ban quản trị tòa nhà và chủ đầu tư không thể thống nhất được đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng.

Trong khi Ban quản trị tòa nhà yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ từ tầng hầm, sảnh và toàn bộ tòa nhà từ tầng 1 đến tầng mái, thì chủ đầu tư lại cho rằng, phần sảnh, hầm và mái tòa nhà là sở hữu riêng, nên không thể bàn giao. Do không thống nhất được phần diện tích chung, riêng, nên tranh chấp đã xảy ra trong thời gian dài.

Trong khi đó, tại chung cư CT3, CT7 A,B và CT1, CT2 A,B thuộc Khu đô thị Văn Quán (quận Hà Đông) do HUD làm chủ đầu tư, mặc cũng đã thành lập được ban quản trị, nhưng tranh chấp giữa ban quản trị và chủ đầu tư vẫn xảy ra.

Nguyên nhân của tranh chấp bắt nguồn từ việc ban quản trị và chủ đầu tư chưa xác định được phần diện tích chung, riêng và chưa có số liệu chính thức về quỹ bảo trì dự án. Vì thế, người dân bức xúc trước việc hành lang, diện tích lưu không quanh các khối nhà chung cư được chủ đầu tư cho thuê làm hàng quán, trong khi hạ tầng của dự án đang bị xuống cấp nghiêm trọng.

Ngoài ra, việc chủ đầu tư chưa hoàn tất bàn giao hồ sơ dự án khiến ban quản trị không thể thực hiện được quyền quản trị tòa nhà, cũng dẫn đến nhiều hệ lụy. Cụ thể, dự án và các hệ thống kỹ thuật dự án bị xuống cấp, nhưng không được bảo dưỡng, quyền quản lý tòa nhà, chủ đầu tư vẫn hoàn toàn chi phối…

Ngày 30/6/2014, thang máy tại Tòa nhà N5A, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính bị hư hỏng và rơi, gây chết một bảo vệ tòa nhà. Nguyên nhân chính được Thành phố xác định là do thang máy được sử dụng quá lâu, từ cuối năm 2005, từng xảy ra nhiều hỏng hóc, nhưng không được bảo dưỡng do không có quỹ bảo trì.

Tình trạng xuống cấp tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội hiện nay khá phổ biến, nhất là đối với các dự án đã được đưa vào sử dụng trước năm 2006, thời điểm Luật có hiệu lực. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, không có quy định về việc thành lập quỹ 2% bảo trì nhà chung cư, nên ở nhiều dự án, sau một quá trình sử dụng không được bảo trì thường xuyên, khiến nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp nghiêm trọng.

Đơn cử, Dự án Sunrise Building được CTCP Xây dựng số 3 Hà Nội đưa vào khai thác trước năm 2006. Theo thông tin từ chủ đầu tư, doanh nghiệp đã phải ứng ra hàng tỷ đồng tiền quỹ bảo trì dự án để bảo trì hạ tầng và khi xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư “dọa” sẽ thu lại phí bảo trì đã ứng ra trước đó.

Trong khi đó, tại Khu đô thị Văn Quán và Việt Hưng, đại diện HUD cũng cho biết, đa số tòa chung cư đã được chủ đầu tư hoàn thành, bán cho khách hàng từ trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực. Vì vậy, trong hợp đồng không có điều khoản quy định giá bán đã bao gồm phí bảo trì.

Cũng theo đại diện của HUD, tại một số dự án được triển khai vào thời điểm “giao thời” khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, một số hợp đồng được ký kết sau đã có điều khoản quy định đóng phí bảo trì. Tuy nhiên, từ thời điểm đó đến nay, HUD vẫn chưa tiến hành thu tiền bảo trì của khách hàng.

Tại nhiều dự án do HUD làm chủ đầu tư, nhiều hạng mục đã xuống cấp, nhưng không có quỹ bảo trì để thực hiện công tác tu sửa, bảo dưỡng, khiến cư dân bức xúc.

Không chỉ có các khu đô thị do HUD làm chủ đầu tư mới xảy ra tình trạng này, nhiều dự án căn hộ trên địa bàn Hà Nội, được đưa vào sử dụng trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực cũng xảy ra tình trạng tương tự.

Đại diện của HUD cho biết, nếu việc thành lập ban quản trị tại các chung cư này được thực hiện, trách nhiệm thu phí bảo trì sẽ thuộc về ban quản trị. Tuy nhiên, việc thu hồi quỹ bảo trì đối với các dự án này sẽ gặp nhiều khó khăn, bởi hầu hết người dân vẫn cho rằng, phí bảo trì chung cư đã được tính vào giá bán.

Nếu không có cách tháo gỡ, nhiều khả năng, tranh chấp tại hàng loạt chung cư được bán trước thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực có thể bùng nổ trong nay mai.