GS Đặng Hùng Võ: “Giá nhà đất còn giảm”

3 lần “sốt” giá

Theo dõi sát sự thăng trầm của thị trường bất động sản hàng chục năm qua, ông Võ cho biết, bất động sản Việt Nam từ đổi mới đến nay đã xuất hiện 3 lần sốt giá. Giai đoạn 1991 - 1993 được xem là giai đoạn sốt giá lần thứ 1, nhưng bất động sản khi đó còn rất rẻ, 1 m2 đất ở quận Hoàn Kiếm chỉ có giá khoảng 2 chỉ vàng; giai đoạn 2001 - 2003 là lần sốt giá thứ 2 và giá bất động sản đã tăng gấp khoảng 10 lần tại các đô thị lớn; giai đoạn 2007 - 2009 là lần sốt giá thứ 3 khiến giá bất động sản tăng gấp 2 - 3 lần.

Theo ông Võ, từ năm 2009, thị trường bắt đầu đi xuống do khủng hoảng kinh tế thế giới và các yếu tố kinh tế vĩ mô trong nước, đồng thời, do quy luật tất yếu của bong bóng bất động sản. Từ năm 2011, thị trường giảm giá mạnh (khoảng 50%, nhưng rất ít giao dịch. Thị trường chia thành 2 phân khúc ngược nhau về cung và cầu là phân khúc giá cao và phân khúc giá thấp.

Phân tích nguyên nhân của tình trạng trên, ông Võ cho rằng, đây chính là đặc trưng của thị trường trong nền kinh tế chuyển đổi. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không đủ tiền để làm tiếp dự án, ngân hàng cũng không thể cho vay khi lượng nợ xấu có nguồn gốc bất động sản đang báo động, từ đó xuất hiện hiện tượng bán nhà trên giấy. Cơ chế bán nhà trên giấy là nhà đầu tư và người dân cùng làm nhưng chứa đựng nhiều rủi ro không lường trước được.

“Trước đây, giá bất động sản cao bởi vì chúng ta không quản lý gì nên để đầu cơ xâm nhập quá sâu và lũng đoạn thị trường trong một thời gian dài. Vì vậy, khi đưa thị trường chạy trong đường ray quản lý chặt chẽ, hoạt động đầu cơ sẽ không có dư địa xuất hiện nữa thì thị trường sẽ vận hành theo quy luật cung cầu bình thường", ông Võ nhận định.

Giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm?

Nhìn nhận xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Võ cho rằng, về phân khúc thị trường bất động sản giá cao, nhà đầu tư phải định hình, thay đổi quan điểm thế nào là cao cấp, trung cấp, đồng thời phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở hơn.

“Nhà đầu tư đừng nghĩ bất động sản đang được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc bán hàng cần công khai, minh bạch, vì nếu người dân không tin, chủ đầu tư sẽ không tồn tại được. Đồng thời, cũng phải xóa bớt chênh lệch giá giữa các khâu trung gian, để người tiêu dùng được mua với giá không xa với giá chủ đầu tư đưa ra”, ông Võ khuyến cáo.

“Khu vực nhà ở xã hội cần được xem xét lại và thị trường hóa”, ông Võ nói và cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở gần đây nhất vẫn nói nhà ở xã hội do Nhà nước ưu đãi nên Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, chỉ định giá bán và như vậy lại rơi vào bao cấp. Theo ông Võ, làm như vậy chắc chắn nguy cơ nhũng nhiễu, xin cho sẽ rất lớn. Hơn nữa, việc Nhà nước “ôm” như vậy có thể khiến giá nhà xã hội sẽ cao hơn.

“Tôi tin là giá bất động sản trong năm nay sẽ vẫn tiếp tục giảm chứ không thể tăng, đặc biệt là tăng mạnh như một số nhận định”, ông Võ nói và cho biết, các báo cáo thống kê cả trong và ngoài nước gần đây đều cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang dần đưa giá bất động sản về giá trị thực. Cùng với đó, thời gian vừa qua, chúng ta chứng kiến một làn sóng khá mạnh mẽ các nhà đầu tư ngoại tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam dưới nhiều hình thức như mua lại dự án hay đầu tư mới. Với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, sự tham gia của các nhà đầu tư ngoại sẽ khiến nguồn cung bất động sản tăng lên, do đó giá cả ắt sẽ hợp lý hơn.

Cũng theo ông Võ, các chính sách liên quan đến bất động sản trong thời gian gần đây cũng sẽ tác động khá mạnh tới giá bất động sản như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho bất động sản của Chính phủ đang có chuyển biến mạnh hơn trong việc giải ngân. Về phía các chủ đầu tư, thường vào thời điểm 2 quý cuối năm sẽ tích cực hơn trong việc đẩy hàng để nhằm đạt được mục tiêu doanh thu và tài chính của năm.

“Càng về cuối năm, thị trường sẽ càng chứng kiến lượng cung tăng mạnh”, ông Võ nhận định.