Quỹ đầu tư bất động sản, khả thi không?

Điều này đang tạo nhiều hứng khởi cho thị trường BĐS và các nhà tạo lập quỹ. Tuy nhiên, cũng còn nhiều rào cản để quỹ này ra đời và phát triển.

“Theo quy định hiện hành, NĐT sẽ góp vốn bằng tiền vào quỹ, sau đó quỹ lấy tiền đó đi mua BĐS. Tuy nhiên, khi tham khảo thị trường, chúng tôi thấy có nhiều NĐT muốn góp vốn bằng BĐS. Tiến tới sẽ bổ sung thêm một kênh góp vốn bằng BĐS đang vận hành vào quỹ BĐS. Chẳng hạn, một NĐT sở hữu một tòa nhà đang cho thuê, họ có thể góp vốn bằng tài sản này (tài sản sẽ được niêm yết theo chứng chỉ quỹ BĐS). Lợi nhuận hàng năm từ việc kinh doanh tòa nhà đó sẽ đóng góp vào quỹ”, ông Nguyễn Thành Long, Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) cho biết.

Về mô hình hoạt động của quỹ, ông Long cho biết, Việt Nam sẽ xây dựng quỹ đầu tư BĐS về cơ bản giống như mô hình của các nước đang vận hành. Theo đó, quỹ sẽ được quản lý bởi các công ty quản lý quỹ; tài sản là BĐS sẽ được giữ bởi ngân hàng giám sát. Chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS phải được niêm yết trên sàn chứng khoán. NĐT khi tham gia đầu tư vào quỹ đầu tư BĐS sẽ được mua chứng chỉ quỹ và ủy quyền cho Ban giám đốc quản lý hoạt động của quỹ. Ban này sẽ thay NĐT mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào phát triển dự án, đầu tư vào các công ty BĐS với điều kiện là các BĐS đầu tư phải mang lại dòng tiền tốt. Bởi quỹ sẽ phải trả cổ tức cho NĐT tối thiểu 90% lợi nhuận kiếm được.

Hiện các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam chủ yếu là các quỹ ngoại, như VNL của VinaCapital, VPF của Dragon Capital, VPH của Saigon Asset Management, LH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital… Các quỹ này vẫn tiếp tục rót vốn vào BĐS Việt Nam cho thấy hấp lực của thị trường này vẫn rất lớn.

Nhiều NĐT trong nước, cũng ấp ủ thành lập quỹ đầu tư BĐS nội từ lâu nhưng đến nay chưa có quỹ nào ra đời. Đặc tính của người dân Việt Nam là thích sở hữu tài sản BĐS. Còn ở nước ngoài, BĐS chủ yếu được cho thuê và thuê mua, nên quỹ đầu tư BĐS hoạt động rất hiệu quả, tạo dòng tiền đầu tư và thanh khoản cho thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Quỹ VinaWealth cho biết, Quỹ đang nghiên cứu để thành lập quỹ đầu tư BĐS Việt Nam. Theo ông Dũng, dự thảo sửa đổi, bổ sung NĐ58 cho phép các nhà tạo lập quỹ được góp vốn bằng BĐS, nhưng BĐS này phải tạo ra dòng tiền tốt như trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, chung cư cho thuê… Vấn đề đặt ra đối với quỹ đầu tư BĐS là tìm được những nhà tạo lập quỹ góp vốn bằng BĐS tốt rất khó. Vì khách sạn đang làm ăn tốt, chủ tài sản khó chấp nhận tham gia quỹ với mức lợi nhuận ròng được trả tối thiểu 90%; 10% còn lại được tính vào tài sản của chủ đầu tư.

“Hiện VinaWealth cũng có VinaCapital Land đang sở hữu 30% vốn tại khách sạn Sofitel Metropole (Hà Nội), nhưng tài sản này không được tính là tài sản của quỹ đầu tư BĐS khi quỹ không nắm giữ cổ phần chi phối. Chúng tôi đã kiến nghị UBCK nới tỷ lệ đầu tư cổ phiếu BĐS của quỹ lên trên 35% nhưng chưa được chấp thuận”, ông Dũng nói.

Bên cạnh đó, theo ông Dũng, ở các nước, các quỹ đầu tư BĐS được phép thế chấp tài sản của mình để vay vốn ngân hàng. Chẳng hạn, một quỹ đầu tư BĐS có vốn 1.000 tỷ đồng, mua 900 tỷ đồng BĐS có tỷ suất sinh lời 15%, lấy BĐS đã mua thế chấp vay ngân hàng 400 tỷ đồng, lãi suất 8%/năm để khai thác kinh doanh… Như vậy, hiệu quả của quỹ sẽ tăng lên nhiều lần, có lợi cho NĐT. Tuy nhiên, Dự thảo NĐ58 chưa đề cập đến vấn đề này.

Đứng từ góc độ doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư kinh doanh BĐS Thanh Yến (ThanhYenLand) cho rằng, tính thanh khoản là yếu tố quyết định của thị trường BĐS. Vấn đề là các dự án không có tính thanh khoản đang cần kích hoạt lại không được đề cập đến.

“Nói đến quỹ đầu tư là phải chấp nhận rủi ro. Các thủ tục hành chính trong việc đầu tư dự án BĐS hiện đang rất rối và kéo dài, thêm nữa tiền sử dụng đất từ năm 2015 các dự án BĐS không được nợ. Vậy quỹ đầu tư BĐS có giải quyết được những vấn đề này không?”, ông Minh đặt vấn đề.

Đồng tình với quan điểm này, ông Dũng cho rằng, chủ đầu tư có những dự án BĐS tốt, họ sẽ không muốn tham gia vào quỹ BĐS, trong khi những dự án BĐS ế, không tạo dòng tiền tốt, thì không đủ điều kiện tham gia.

Có thể thấy rằng, việc ra đời quỹ đầu tư BĐS tạo thêm một kênh đầu tư cho NĐT, nhưng để quỹ có thể ra đời, tồn tại và phát triển, theo ông Dũng, Nhà nước nên có cơ chế, chính sách tạo động lực như miễn thuế cho thu nhập từ chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS. Hiện mức thuế thu nhập từ cổ tức đối với cá nhân là 5%, với doanh nghiệp là 22%.

“Nên quy định rõ hơn về Quỹ” Ông Lê Hoàng Châu,Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HOREA) Quỹ đầu tư BĐS trên thế giới hoạt động theo mô hình quỹ tín thác BĐS, nghĩa là quỹ chỉ đầu tư vào dự án BĐS cho thuê, thuê mua… tạo ra dòng tiền. Còn quy định về Quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam theo Dự thảo sửa đổi, bổ sung NĐ58 chưa quy định rạch ròi, cho phép quỹ đầu tư một phần vào những dự án BĐS để mua bán. Theo tôi, NĐ58 nên quy định rõ tỷ lệ giá trị tài sản ròng (NAV) của quỹ được đầu tư vào những BĐS để mua bán. Tuy nhiên, với nhiều loại hình BĐS mà quỹ đầu tư BĐS được tham gia, quỹ sẽ rất khó quản lý và không minh bạch được. Vì thủ tục mua bán BĐS ở Việt Nam rắc rối, kéo dài, gây khó khăn cho đầu tư.

“35% NAV đầu tư chứng khoán là thấp” Ông Louis Nguyễn,Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset Management (SAM) Quy định thành lập Quỹ đầu tư BĐS với điều kiện mới cho phép góp vốn bằng BĐS để khuyến khích các NĐT trong nước tham gia tạo dòng vốn luân chuyển mạnh, hiệu quả cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo tôi, tâm lý người Á Đông và người Việt Nam đều không thích đưa tiền của mình cho người khác nắm giữ, đầu tư, nên huy động vốn để thành lập Quỹ đầu tư BĐS rất khó khăn. Dự thảo sửa đổi, bổ sung NĐ58 chỉ cho phép quỹ đầu tư vào những BĐS tạo dòng tiền là hợp lý vì những tài sản đó mới hấp dẫn NĐT bỏ tiền ủy thác cho quỹ đem đi đầu tư (NĐT thường yêu cầu tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) tới 20 - 25%). NĐ58 quy định Quỹ đầu tư BĐS chỉ được đầu tư tối đa 35% NAV vào tiền, giấy tờ có giá và tỷ lệ đầu tư không quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành…, theo tôi, là thấp. UBCK muốn quỹ hoạt động an toàn, nhưng đầu tư quá nhiều tiền vào một dự án nếu thất bại sẽ gây đổ vỡ quỹ. Hiện SAM đang hoạt động theo mô hình quỹ đóng và chỉ đầu tư vào cổ phiếu BĐS niêm yết. SAM được phép đầu tư 20% NAV vào một dự án BĐS. SAM đã từng đầu tư trực tiếp vào một số dự án BĐS, tỷ lệ vốn góp ít nên tiếng nói không có trọng lượng, dự án không hiệu quả, nên chúng tôi thoái vốn.