Thị trường văn phòng Hà Nội thêm tin xấu

Giá chào thuê trượt dài

Sau 3 tháng đi vào hoạt động, diện tích văn phòng cho thuê tại Dự án Lotte Centre - dự án văn phòng hạng A duy nhất ra mắt thị trường trong giai đoạn cuối năm 2014 - 2015, mới lấp đầy được khoảng 25% diện tích trong tổng số 45.000 m2 sàn văn phòng.

Đây là thông tin vừa được Công ty Tư vấn, tiếp thị và nghiên cứu bất động sản CBRE Việt Nam, một trong những đơn vị tiếp thị tại dự án này công bố. Mặc dù có tỷ lệ lấp đầy khiêm tốn, nhưng theo đánh giá của CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy này là một thành công với một dự án mới đi vào hoạt động như Lotte Centre.

Việc thị trường chỉ có duy nhất một dự án văn phòng hạng A ra mắt, nhưng tỷ lệ trống lên đến 75% vẫn được đánh giá lạc quan cho thấy, CBRE Việt Nam đã có cái nhìn rất thận trọng đối với phân khúc này. Theo nghiên cứu của CBRE, giá thuê văn phòng ở cả hạng A và B từ quý I/2012 đến quý IV/2014 liên tục giảm dần đều ở cả khu trung tâm Thành phố đến khu vực phía Tây - nơi cung cấp diện tích văn phòng mới chủ yếu tại Hà Nội.

Cụ thể, đối với phân khúc văn phòng hạng B, giá thuê văn phòng đã giảm từ mức 28 USD/m2/tháng xuống còn khoảng 24 USD/m2/tháng. Trong khi tại khu vực phía Tây, giá thuê cũng giảm từ 22 USD/m2/tháng còn khoảng 16 USD/m2/tháng.

Đối với phân khúc văn phòng hạng A, sau gần 3 năm, mức giảm giá vào khoảng 10 USD/m2 tại khu vực trung tâm, xuống còn 33 - 34 USD/m2/tháng; đối với khu vực phía Tây, giá thuê cũng giảm mức tương ứng, xuống còn khoảng 23 - 24 USD/m2/tháng.

Tiếp tục bội cung

Mặc dù giá thuê văn phòng giảm đều ở cả hai phân khúc và giảm từ khu vực trung tâm đến khu vực ngoại thành, nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn đối diện với nhiều khó khăn. Đặc biệt với văn phòng hạng B, khó khăn sắp tới còn lớn hơn do nguồn cung trong tương lai gần rất lớn.

Theo nghiên cứu mới công bố của CBRE Việt Nam, tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội là 35,1%, trong khi tỷ lệ trống hạng B là 27,1%. Do tỷ lệ trống lớn, nhiều dự án văn phòng đã phải lùi thời gian ra mắt thị trường.

Việc nhiều dự án văn phòng lùi thời gian hoàn thiện, khiến áp lực nguồn cung trên thị trường giảm bớt, tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê không vì thế sáng sủa hơn. Một nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam mới đây cho biết, tỷ lệ lấp đầy trong quý III/2014 của khối văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm khoảng 7,8%, khối văn phòng hạng B giảm khoảng 0,8%. Trong khi nguồn cung văn phòng cho thuê, nhất là văn phòng cho thuê hạng B trong thời gian tới đây sẽ rất lớn.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong năm 2015, phân khúc văn phòng hạng A sẽ ổn định hơn do không có dự án mới nào gia nhập thị trường. Nhưng đối với phân khúc hạng B, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 12 dự án, với nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê lên đến 257.000 m2. Trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ thấp, tỷ lệ trống tại phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao.

Theo tìm hiểu của ĐTCK, trong khi hạng B vẫn còn trống hàng nghìn m2 văn phòng tại đế các tòa nhà hỗn hợp, thì thị trường văn phòng tại khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục chịu áp lực rất lớn, với nguồn cung “dội chợ” lên đến hàng chục nghìn m2 từ hàng loạt dự án.

Những dự án văn phòng cho thuê lớn dự kiến sẽ gia nhập thị trường khu vực phía Tây trong thời gian tới có thể kể đến như: Handico Tower, Apex Tower (hai dự án đã trì hoãn hoàn thiện trong quý III/2014), HUD Tower, Diamond Tower (đang được hoàn thiện)…

“Do nguồn cung văn phòng hạng B tại phía Tây Hà Nội rất cao, nên giá chào thuê sẽ chịu áp lực giảm giá trong thời gian tới, trong khi tỷ lệ trống tiếp tục giữ ở mức cao”, CBRE đánh giá.