Dự án căn hộ cao cấp “biến hình”

Hiện nay, cơ cấu căn hộ của các dự án cao cấp đã được giảm xuống rất nhiều, thậm chí có dự án còn có căn diện tích chỉ 45 m2…

Diện tích giảm, giá bán giảm theo làm mở rộng đối tượng khách hàng có thể tiếp cận các sản phẩm bất động sản hạng sang có thể là một trong những yếu tố quan trọng khiến thanh khoản phân khúc này có bước đột phá. Theo thống kê của CBRE, 9 tháng đầu năm, giao dịch phân khúc cao cấp tại Hà Nội chiếm 29%, tăng so với mức 25% trong 6 tháng đầu năm. Còn tại TP. HCM, lượng tiêu thụ của phân khúc cao cấp chiếm 35%, tăng so với mức 32% trong cuối năm 2014.

Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea), dù nguồn cung lớn, nhưng phân khúc căn hộ cao cấp vẫn có nhiều khả năng tăng giá, bởi sự điều chỉnh tỷ giá và sự phục hồi của thị trường bất động sản, cũng như sự xuất hiện trở lại của những nhà đầu cơ trên phân khúc này. Đồng thời, sức cầu từ người nước ngoài và Việt kiều khi chính sách thông thoáng hơn cũng đáng để chờ đợi.

Nhớ lại thời kỳ sốt nóng của thị trường bất động sản 2007-2010, các chủ đầu tư địa ốc chạy đua làm dự án cao cấp mà không quan tâm đến nhu cầu thực của thị trường. Mức độ cao cấp của các dự án thời kỳ này chủ yếu được đo bằng diện tích của căn hộ, nên các dự án phân khúc này thường có diện tích rất lớn, từ 150 m2 đến trên 200 m2/căn.

Những căn hộ này thường vượt quá khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu ở thật. Do vậy, khi tín dụng bị thắt chặt, phân khúc này chính là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Thời điểm năm 2010 - 2013, khi thị trường đóng băng, hàng trăm dự án bị đắp chiếu, lượng hàng tồn kho chất đầy, trong đó chủ yếu là phân khúc căn hộ cao cấp.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp địa ốc, năm 2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2013 về việc cho phép cơ cấu lại diện tích căn hộ dự án nhà ở thương mại. Sau thông tư này, nhiều dự án căn hộ cao cấp đã được chủ đầu tư hạ cấp thành căn hộ tầm trung và điều chỉnh lại diện tích căn hộ nhỏ hơn, giúp thanh khoản cải thiên, giảm hàng tồn kho.

Thậm chí, giữa lúc thị trường căn hộ vẫn rất khó khăn, nhiều dự án căn hộ tầm trung vẫn xuất hiện tình trạng tiền chênh từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Đây cũng là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt sự phục hồi của thị trường giai đoạn 2014 đến nửa đầu năm 2015.

Từ nửa cuối năm 2015, cùng với sự phục hồi chung của thị trường, phân khúc căn hộ cao cấp đã trở lại, trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường với sự sôi động của cả hoạt động mở bán và thanh khoản.

Nguyên nhân chủ yếu là do đúc rút được kinh nghiệm xương máu trước đó, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp mới triển khai, các doanh nghiệp đã có sự phân bố, cơ cấu căn hộ khá hợp lý. Thay vì căn hộ có diện tích lớn, từ 150 m2 đến trên 200 m2/căn chiếm đa số, các dự án căn hộ cao cấp sau này có cơ cấu căn hộ chủ yếu dưới 150 m2. Đặc biệt, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp, số lượng căn hộ có diện tích chỉ từ 45 - 80 m2 cũng không hề ít.

Với diện tích này, giá bán căn hộ cao cấp tại nhiều dự án dao động phổ biến từ 1,3 tỷ đồng đến dưới 2 tỷ đồng/căn, tương đương giá căn hộ tầm trung. Trong khi đó, khách hàng lại được hưởng nhiều dịch vụ, tiện ích cao cấp, vị trí dự án nằm trong trung tâm, nên những dự án này rất hút khách.

Thậm chí, tại một số dự án, nhất là với những căn hộ có diện tích nhỏ, hiện tượng tranh mua đã xuất hiện do có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, như Dự án Home City Trung Kính của Văn Phú Invest, Dự án 219 Trung Kính của Công ty TNHH 19-12 Bắc Hà, Dự án Ecolife Capital của Bất động sản Thủ đô…

Tại dự án 219 Trung Kính, ông Vũ Thành Huế, Tổng giám đốc MBLand, nhà phát triển dự án này, cho biết, dự án được định vị ở phân khúc hạng sang nhưng diện tích căn hộ chỉ từ 64,7 m2 là đã có 2 phòng ngủ.

Tại dự án này, chủ đầu tư còn có phương án bán hàng khá linh động khi thiết kế cho phép người mua nhà dễ dàng “đập thông” hai căn hộ thành một mà vẫn đảm bảo diện tích sử dụng tối ưu để phục vụ các gia đình có nhu cầu diện tích lên đến 3 hoặc 4 phòng ngủ.

Theo quan sát của Đầu tư Bất động sản, trong các đợt mở bán gần đây, ngoài việc quảng bá những chương trình bán hàng hấp dẫn, tiện ích hiện đại, nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp cũng “khoe” cả cơ cấu căn hộ có diện tích nhỏ.

Với sức hút lớn của các căn hộ có diện tích nhỏ, các dự án căn hộ cao cấp có xu hướng “biến hình” với cơ cấu căn hộ nhỏ ngày càng chiếm tỷ trọng cao, thay vì các căn hộ diện tích lớn chiếm đa số như trước đây. Đó có thể là một hướng đi linh hoạt của các chủ đầu tư, tạo điều kiện tăng mạnh thanh khoản ở phân khúc cao cấp, nhưng nếu dự án nào không thuận lợi về mặt giao thông thì phương án chia nhỏ căn hộ để lại những hệ lụy lớn cho cư dân sau này.