Khó như… tiếp cận vốn vay bất động sản

Thực tế, thời gian qua, nhiều chính sách được ban hành cùng với lãi vay hạ nhiệt bước đầu đã mang lại hiệu ứng tích cực, góp phần làm tăng thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế, việc tiếp cận nguồn vốn vẫn còn nhiều khó khăn.

Quá nhiều nút thắt

Mới đây, UBND TP. HCM đã có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc giải quyết khó khăn về nhà ở tại TP. HCM. Đáng chú ý, theo UBND TP. HCM, việc tiếp cận nguồn vốn vay trong lĩnh vực bất động sản hiện nay vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, cụ thể là việc tiếp cận nguồn vốn từ gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Gần 2 năm kể từ khi gói tín dụng này được áp dụng, tình hình cho vay và giải ngân vẫn còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. HCM, tính đến cuối tháng 7/2014, các ngân hàng trên địa bàn Thành phố mới giải ngân 1.225,36 tỷ đồng trong gói vốn 30.000 tỷ đồng cho 1.056 khách hàng, trong đó có 2 doanh nghiệp chính thức được vay từ gói tín dụng này với 658 tỷ đồng là Dự án Chung cư CC1 khu 2 do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư và Dự án Chung cư Thảo Điền do CTCP Đầu tư Thủ Thiêm làm chủ đầu tư.

Theo UBND TP. HCM, nhu cầu vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng của các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội nói chung (trong đó có nhà ở công nhân) rất lớn, nhưng việc tiếp cận gói vốn này gặp rất nhiều nút thắt. Đơn cử như khi vay vốn, ngân hàng yêu cầu các doanh nghiệp phải có 30% vốn tham gia vào dự án, trong khi đa số doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính. Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở chỉ cần đáp ứng yêu cầu có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án đối với những dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án với những dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên.

Tương tự, với một số dự án đã được cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, mặc dù Bộ Xây dựng lập danh sách gửi Ngân hàng Nhà nước đề nghị xem xét cho vay, nhưng khi thẩm định khả năng tài chính của doanh nghiệp, ngân hàng không cho vay vốn vì doanh nghiệp chủ đầu tư đang có nợ xấu.

Khơi thông dòng vốn vào bất động sản, cách nào?

Không chỉ khó tiếp cận nguồn vốn từ gói 30.000 tỷ đồng, ngay cả việc tiếp cận nguồn vốn thông thường vay mua bất động sản cũng đang bị ách tắc. Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp địa ốc, nút thắt này xuất phát từ quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT/NHNN - BXD - BTP- BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định 71/2010 ngày 25/4/2014.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, vài tháng trở lại đây, hầu hết các giao dịch căn hộ tại các dự án có liên quan đến vay vốn hầu như bị ách tắc. Người dân mua đồng ý đặt cọc mua căn hộ, ngân hàng đồng ý cho vay, nhưng không thể giao dịch, vì vướng hàng loạt các quy định tại thông tư này.

“Nhu cầu nhà ở hiện nay rất lớn và tín dụng có ý nghĩa đặc biệt với để kích thích người mua nhà lúc này. Thị trường hiện đang thực sự bị đóng băng bởi những vướng mắc tại Thông tư liên tịch số 01/2014 và chỉ khơi thông trở lại khi nào những vướng mắc này được tháo gỡ”, ông Thanh kiến nghị.

Còn theo UBND TP. HCM, để phát triển nhà ở, điều quan trọng hiện nay là phải ổn định lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở 3%/năm đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thời gian cho vay 15 năm. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng cho vay hỗ trợ nhà ở, điều chỉnh vốn đối ứng theo quy định về vốn chủ sở hữu của Luật Kinh doanh bất động sản.

UBND TP. HCM cũng kiến nghị cho phép doanh nghiệp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của dự án đi vay để làm vốn đối ứng.

Đa số các doanh nghiệp có dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đều gặp khó khăn về tài chính. Vì vậy, việc xem xét các điều kiện về các khoản nợ cũ khi doanh nghiệp vay vốn mới để triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Kiến nghị cho phép các doanh nghiệp này nếu có phương án tính toán hiệu quả, đảm bảo thu hồi được nợ thì không xem xét các điều kiện về các khoản nợ cũ khi vay vốn mới để triển khai dự án nhà ở xã hội theo Văn bản số 7558 ngày 14/10/2013 của Ngân hàng Nhà nước và được áp dụng với thời hạn theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng; tiếp tục cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư số 02/2013 của Bộ Xây dựng đến ngày 31/12/2015, đồng thời kéo dài thời hạn thực hiện giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng lên đến 60 tháng kể từ ngày Thông tư số 11/2013/TT-NHNN có hiệu lực thi hành (thay vì 36 tháng như quy định hiện hành).