Quản lý chung cư cách nào tối ưu, bàn mãi vấn chưa ra!

BQT thiếu mà lại… thừa

Theo quy định, sau khi bàn giao căn hộ và đưa dự án căn hộ đi vào hoạt động 1 năm, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị chung cư để thành lập BQT tòa nhà. BQT tòa nhà sẽ đại diện cư dân, hoạt động đảm bảo quyền lợi cho các cư dân và có trách nhiệm duy trì hoạt động bình thường của chung cư… Tuy nhiên, trên thực tế, đa số các dự án hiện nay trên địa bàn Hà Nội chưa có BQT, thậm chí, nhiều tòa chung cư đi vào hoạt động nhiều năm, nhưng vẫn chưa thể thành lập được BQT.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay, Hà Nội mới chỉ thành lập được 79 BQT chung cư, hoặc cụm nhà chung cư, quản lý 95 trên tổng số 478 chung cư. Như vậy, tỉ lệ nhà chung cư thành lập được ban quản trị chỉ chiếm trên 10%.

Tình trạng thiếu BQT được cho là nguyên nhân của sự bùng phát tranh chấp chung cư tại Hà Nội mấy năm gần đây. Thế nhưng, ngay cả những chung cư đã thành lập được BQT, tranh chấp vẫn diễn ra căng thẳng, khiến cho việc có BQT tại những chung cư này dường như trở nên… thừa thãi.

Cách đây không lâu, tranh chấp tại tòa nhà Sunrise Building do CTCP xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư căng thẳng đến mức, công an phường phải đến hiện trường để xoa dịu các bên. Điều đáng nói là tranh chấp tại tòa nhà Sunrise Building không phải do chung cư này chưa thành lập được BQT, mà là vì BQT tòa nhà và chủ đầu tư không thể thống nhất được đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng.

Tình hình tương tự cũng xảy ra tại chung cư CT3, CT7 A-B và CT1, CT2 A-B thuộc Khu đô thị Văn Quán (Hà Đông) do HUD làm chủ đầu tư. Cũng từ việc BQT và chủ đầu tư chưa xác định được phần diện tích chung, riêng mà người dân bức xúc trước việc hành lang, diện tích lưu không quanh các khối nhà chung cư được chủ đầu tư cho thuê làm hàng quán. Mới đây, với việc HUD thành lập một loạt BQT tại các chung cư mới giải quyết được phần nào các khúc mắc kể trên.

Chủ đầu tư và cư dân đều kêu “khó”

Không chỉ có vấn đề tranh chấp, các chung cư tại Hà Nội còn đang gặp phải nhiều vướng mắc khác trong việc thu và sử dụng phí bảo trì. Theo quy định, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư đối với các nhà chung cư bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (1.7.2006) bằng 2% giá trị bán căn hộ do chủ sở hữu đóng góp. Thế nhưng tại nhiều khu chung cư, chủ đầu tư đã tự ý đề ra những mức phí rất cao. Mức phí này một mặt không phù hợp với các quy định của pháp luật, mặt khác hoàn toàn không xứng đáng với chất lượng dịch vụ mà người dân được hưởng.

Cũng theo quyết định của Bộ Xây dựng, về quy chế quản lý sử dụng chung cư, BQT sẽ nắm giữ tài khoản (hai cá nhân của BQT sẽ đồng chủ tài khoản) tiền gửi để quản lý phí bảo trì chung cư. Nhưng thực tế, cả chủ đầu tư và dân cư đều thừa nhận khó thực hiện hội nghị nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm nhưng vẫn chưa thể thành lập được BQT do số người tham dự không đủ 50%. Chưa kể, nhiều nhà đầu tư còn cố tình “chây ỳ” chiếm dụng khoản tiền này, không giao lại cho BQT để thực hiện công tác bảo trì, khiến người dân vô cùng bức xúc.

Không chỉ vậy, việc thu và sử dụng phí bảo trì vẫn còn “gian nan” đối với các dự án đã được đưa vào sử dụng trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực và nhà tái định cư bởi hầu hết người dân vẫn cho rằng, phí bảo trì chung cư đã được tính vào giá bán.

Trong khi đó, không thành lập quỹ 2% bảo trì nhà chung cư, ở nhiều dự án, sau một quá trình sử dụng không được bảo trì thường xuyên, khiến nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân. Và, không ít lần xã hội đã phải chứng kiến những cái chết thương tâm mà nguyên nhân là do chung cư xuống cấp mà không được bảo trì...

Rõ ràng, quản lý chung cư tại Hà Nội đang là vấn đề cấp bách và cần một giải pháp tổng thể, đồng bộ, quyết liệt và sự phối hợp hiệu quả từ các cấp chính quyền địa phương và các bộ, ngành chức năng.