Bất động sản bán lẻ, không thể đột phá “sau một đêm“

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bán lẻ Việt Nam đang phát triển mạnh và tiềm năng rất lớn. Quan điểm của ông như thế nào và theo ông, khi tham gia các hiệp định thương mại tự do, đặc biệt là TPP, các thương hiệu và ngành hàng bán lẻ nào sẽ vào Việt Nam?

Theo thực tế quan sát của tôi, các nhà bán lẻ quốc tế thật sự quan tâm đến thị trường châu Á, cụ thể là Myanmar, Việt Nam và Campuchia. Đặc biệt là Việt Nam, vì đây là một thị trường lớn và tiềm năng. Việt Nam cũng ngày càng khẳng định được vai trò và vị trí quan trọng của mình trong nền kinh tế châu Á.

Khi gia nhập TPP, rất nhiều thứ sẽ thay đổi, không chỉ đơn thuần các rào cản thương mại, hàng rào thuế quan…, mà còn là vấn đề thói quen sinh hoạt và mua sắm của người dân sẽ tác động rất lớn đến thị trường bán lẻ, kể cả việc cải thiện sức khỏe nền kinh tế.

Với mức thu nhập đang dần cải thiện, tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang tăng trưởng nhanh nhất khu vực và sẽ tiếp tục tăng trưởng nữa. Đây là một cơ hội vàng cho các nhà bán lẻ gia nhập vào thị trường khi những rào cản thương mại được gỡ bỏ.

Tuy nhiên, không có chuyện doanh số bán lẻ tăng đột biến hay sự gia nhập rầm rộ của các nhà bán lẻ nước ngoài chỉ sau một đêm, bởi lẽ nó còn phụ thuộc vào yếu tố nội tại khác của thị trường.

Ông có thể nói rõ hơn về “yếu tố nội tại” không?

Ở đây, tôi muốn đề cập đến những thành phần tham gia vào thị trường bán lẻ, gồm các nhà làm chính sách, các nhà bán lẻ trong nước, các nhà phát triển bất động sản bán lẻ, người dân…

Đây là các thành phần tham gia và phát triển thị trường, không chỉ là từ góc độ kích thích kinh tế từ hoạt động mua sắm đơn thuần, mà là từ việc cung cấp những tiện ích, nhằm làm thay đổi thói quen người dân khi mua sắm (bao gồm từ chợ truyền thống chuyển sang siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại…), thay đổi thói quen sinh hoạt (ăn uống tại nhà hàng, vui chơi cuối tuần..), cung cấp sản phẩm chất lượng tốt với giá cả vừa phải, cải thiện hạ tầng giao thông, xã hội…

Đây có thể coi là mảnh ghép còn thiếu cho thị trường Việt Nam. Cần sớm nhận ra được điều đó để trở thành một thị trường mutual (trưởng thành) hơn. Khi đó, các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ gia nhập thị trường ngay, mà chúng ta không cần phải làm gì nhiều để thu hút cả.

Nhiều doanh nghiệp đang đẩy mạnh xây dựng và hình thành các trung tâm thương mại để đón đầu cơ hội khi thị trường bán lẻ phát triển. Ông có nhận định như thế nào về điều này?

Tôi nghĩ, chúng ta đều hiểu thông điệp của TPP hay các hiệp định thương mại mang đến cho Việt Nam chính là “cơ hội và thách thức”. Bán lẻ và các trung tâm thương mại có mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau và khi bán lẻ phát triển, thì trung tâm thương mại cũng sẽ phải phát triển theo.

Điều này được hiểu, khách thuê không thể mở cửa hàng nếu không có trung tâm thương mại và ngược lại, trung tâm thương mại mở ra không có khách thuê thì cũng thất bại.

Để tự tin gia nhập thị trường, các thương hiệu nước ngoài cũng sẽ phải biết được rằng, các thương hiệu lớn nào khác cũng đang xuất hiện ở tại thị trường này, tại trung tâm này.

Ngoài ra, trên thực tế, không phải cứ mở trung tâm ra, có vị trí đẹp là thành công, mà nó còn phụ thuộc vào cách vận hành và quản lý của trung tâm đó.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield có đề cập đến việc Việt Nam có một số con đường lọt vào danh sách những con đường có giá thuê bán lẻ đắt nhất thế giới. Theo ông, việc giá thuê đắt đỏ này xảy ra vì những yếu tố nào và nó ảnh hưởng thế nào tới quyết định tham gia của các nhà bán lẻ trên thế giới?

Tôi nghĩ, bảng xếp hạng này chỉ phản ánh được một phần, chứ không toàn diện về giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam. Chỉ một số con đường tại quận trung tâm TP. HCM như Đồng Khởi, nơi có các khối đế bán lẻ của Khách sạn Sheraton, Caravelle, Times Square hay Trung tâm Thương mại Union Square và Vincom Center mới có giá như vậy mà thôi.

Đây cũng là điều tất yếu, khi mà các khu vực này có vị trí đắc địa ngay trung tâm quận 1, nơi những người có thu nhập cao, người nước ngoài thường lui tới. Tôi muốn nhấn mạnh rằng, nó không có gì bất thường, vì đây là một khu vực rất nhỏ tại Việt Nam và không phản ánh giá thuê trung bình của mặt bằng bán lẻ nói chung.

Trên thực tế, giá thuê của nhiều bất động sản bán lẻ Việt Nam hiện tại là khá thấp và nguồn cung lại đang có dấu hiệu gia tăng.