Thị trường địa ốc Hà Nội đang bị làm giá ra sao?

Kỳ 1: Lo ngại đằng sau sự sôi động

Bùng nổ thanh khoản

Từ nửa cuối năm 2014, thị trường bất động sản, nhất là phân khúc căn hộ, thanh khoản bắt đầu tăng mạnh. Sự bùng nổ về thanh khoản của thị trường căn hộ những tháng cuối năm 2014 được lý giải là tất yếu sau giai đoạn ‘kìm nén’ về giao dịch trong 3 - 4 năm thị trường lao dốc.

Đặc biệt, sự dẫn dắt thị trường của phân khúc căn hộ tầm trung được nhận định là thị trường bất động sản đã đi vào chu kỳ phục hồi và phát triển, khi đa số người dân đã có niềm tin vào sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Từ quý IV/2014 đến nay, căn hộ tầm trung dường như đều có vai trò dẫn dắt thị trường, thay vị trí căn hộ giá rẻ, vốn dẫn dắt thị trường suốt 3 năm trước đó.

Mặc dù năm 2014, thanh khoản của phân khúc căn hộ tại Hà Nội tăng liên tục, thậm chí tăng đột biến vào cuối năm, song lượng giao dịch lớn vẫn được duy trì. Theo thống kê, trong quý I/2015, lượng giao dịch căn hộ tại thị trường Hà Nội vẫn tăng và cao gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2014.

Tận dụng sự hưng phấn của thị trường, các doanh nghiệp chạy đua mở bán. Từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường tưởng chừng ‘bội thực’ các đợt mở bán, nhưng rất nhiều dự án công bố có lượng sản phẩm được khách hàng đặt mua rất cao.

Cụ thể, Tập đoàn Mường Thanh từ giữa năm 2014 đến nay đã tung ra thị trường vài nghìn căn hộ giá rẻ tại Khu đô thị Linh Đàm, nhưng vẫn được hấp thụ hết. Hay Đất Xanh Miền Bắc, từ đầu năm 2015 đến nay cũng đã mở bán cả chục dự án, có dự án lên tới 400-500 căn hộ, nhưng doanh nghiệp vẫn bán hết trong một thời gian ngắn. Trong khi đó, lượng căn hộ được Hệ thống siêu thị dự án đưa ra trong các đợt mở bán cũng nhiều không kém. Việc mở bán dự án mới được đơn vị này thực hiện liên tục cho thấy nhu cầu thị trường rất lớn.

Ngoài các đơn vị phân phối trên, tại Hà Nội, còn hàng chục đơn vị phân phối lớn nhỏ khác, từ đầu năm 2015 đến nay, cũng tung ra thị trường hàng nghìn căn hộ.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản mới đây cho thấy, trong gần 6 tháng đầu năm, Hà Nội đã có khoảng hơn 14.000 giao dịch thành công.

Và những nỗi lo

Thanh khoản thị trường cải thiện là một tín hiệu đáng mừng với các doanh nghiệp bất động sản cũng như nền kinh tế. Song, cũng có không ít ý kiến lo ngại về điều này.

Sự bùng nổ về thanh khoản khiến một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư trở lại nhập cuộc thị trường. Sự tham gia của đội ngũ nhà đầu tư, đầu cơ khiến giá căn hộ nhiều dự án đã bị đẩy lên cao, tăng liên tục trong khoảng 1 năm trở lại đây.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ gần nhất, Thủ tướng Chính phủ đã phải lưu ý việc thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, ngân hàng phải theo dõi và giám sát chặt nguồn vốn để tránh tình trạng ‘bong bóng’ bất động sản.

Lo ngại tín dụng chảy vào bất động sản có thể gây “bong bóng” nhà đất của Chính phủ không phải không có cơ sở. Bởi các dự án bất động sản hiện nay, dự án nào cũng được ngân hàng “chống lưng” cho vay vốn mua nhà. Thậm chí, nhiều dự án, có đến 3-4 ngân hàng cùng cho vay vốn, với lãi suất cạnh tranh.

Sự bùng nổ trở lại của thị trường và tình trạng tín dụng ngày càng dễ dãi với bất động sản cũng được ‘người trong nghề’ cảnh báo.

Trao đổi với ĐTCK mới đây, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng cho rằng, cho vay mua bất động sản thương mại đang ngày một dễ dãi. Việc ngày càng nhiều ngân hàng tham gia cho vay cũng đáng báo động.

“Giá bất động sản đang tăng trở lại và ở mức khá cao, có thể biến các khoản cho vay bất động sản hiện nay thành nợ xấu trong tương lai”, ông Điệp nói.