Góc khuất của đại gia bất động sản ParkCity: Đầu tư ngoại, vốn nội

Liên doanh với Perdana ParkCity (S) Pte Ltd để đầu tư phát triển dự án Khu đô thị mới ParkCity, doanh nghiệp Việt Nam kỳ vọng, đối tác nước ngoài sẽ chịu trách nhiệm lo tài chính cho dự án. Tuy nhiên, Perdana ParkCity (S) Pte Ltd đã đẩy gánh nặng này cho phía Việt Nam, chủ yếu vay vốn của ngân hàng thương mại Việt Nam, sau đó huy động vốn từ khách hàng Việt Nam.

CTCP Phát triển Đô thị Quốc tế Việt Nam (VIDC) được thành lập để đầu tư Dự án Khu đô thị mới ParkCity, trong đó CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Vinaconex – Hoàng Thành góp 40% vốn, Perdana ParkCity (S) Pte Ltd (Malaysia) góp 59% vốn và ông Phạm Đức Trung Kiên, Việt kiều Mỹ góp 1% vốn. VIDC có vốn điều lệ 320 tỷ đồng. Trong hợp đồng liên doanh giữa doanh nghiệp Việt Nam với Perdana ParkCity (S) Pte Ltd có quy định về tài chính cho dự án. Cụ thể, tổng vốn đầu tư của Công ty để thực hiện giai đoạn đầu của Dự án dự kiến khoảng 1.500 tỷ đồng, tương đương với 99,4 triệu USD, bao gồm vốn điều lệ của Công ty, vốn vay và một phần lợi nhuận giữ lại.

Vốn vay sẽ được huy động như sau: Công ty sẽ tìm kiếm nguồn vốn vay từ một hoặc các tổ chức tín dụng tại Việt Nam hoặc các tổ chức tín dụng quốc tế thông qua việc dùng tài sản của Công ty để thế chấp cho khoản vay đó. Trong trường hợp phương án vay vốn của Công ty thông qua thế chấp tài sản của Công ty không được chấp thuận, Perdana ParkCity (S) Pte Ltd sẽ thu xếp toàn bộ nguồn vốn vay cho dự án thông qua các tổ chức tín dụng của Việt Nam hoặc các tổ chức tín dụng quốc tế. Trường hợp Perdana ParkCity (S) Pte Ltd không thể thu xếp được nguồn vốn vay cho Công ty, thì họ cam kết sẽ trực tiếp cung cấp vốn vay cho Công ty.

Khi liên doanh đi vào hoạt động, phía Việt Nam lo các thủ tục xin phép đầu tư dự án, lo thực hiện giải phóng mặt bằng… và yên tâm rằng trách nhiệm tài chính đã có đối tác nước ngoài đảm nhận. Tuy nhiên, theo lời kể của một cán bộ làm việc tại VIDC, phía nước ngoài đã viện ra nhiều lý do rằng, vay vốn tại các tổ chức tín dụng quốc tế rất phức tạp và khó có thể thực hiện được. Để đảm bảo tiến độ dự án, cực chẳng đã, phía Việt Nam đã phải vào cuộc, thực hiện các thủ tục để vay vốn của ngân hàng Việt Nam.

Với rất nhiều nỗ lực của phía Việt Nam, cuối cùng, hợp đồng tín dụng voiới một ngân hàng thương mại Việt Nam đã được ký kết vào ngày 29/1/2010 với giá trị lên tới 846 tỷ đồng.

Các khoản vay được sử dụng để tài trợ việc thanh toán tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, hoàn trả các khoản nợ vay từ các cổ đông đã được sử dụng để thanh toán tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các chi phí đầu tư xây dựng của dự án; cũng như thanh toán các chi phí đầu tư xây dưng dự án khác theo các quy định pháp luật có liên quan. Thời hạn của các khoản vay là 3 năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên, thời gian ân hạn nợ gốc là 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.

Để bảo đảm cho các nghĩa vụ, VIDC thế chấp cho ngân hàng quyền sử dụng đất, các công trình và các bất động sản khác nằm trên các khu đất (cho dù đang có hay sẽ hình thành trong tương lai) theo hợp đồng thế chấp bất động sản. Đồng thời, VIDC thế chấp toàn bộ máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, các động sản khác, các tài khoản, các quyền tài sản (kể cả quyền theo các chấp thuận), quyền sở hữu trí tuệ và quyền theo hợp đồng (kể cả quyền theo các văn kiện dự án), cho dù đang có hay sẽ hình thành trong tương lai của VIDC.

ParkCity có quy mô 77 héc-ta, theo quy hoạch Khu đô thị gồm 15 tiểu khu riêng biệt, sau khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường hơn 7.000 căn nhà, gồm 952 biệt thự và nhà liền kề, 6.052 căn hộ chung cư.

Một tài liệu tính toán của phía Việt Nam trong Liên doanh VIDC cho thấy, tổng mức đầu tư tiểu khu 1 là 12,44 triệu USD, chi phí giải phóng mặt bằng cho dự án là 12,64 triệu USD, chi phí tiền sử dụng đất là 41,14 triệu USD. Song, chỉ tính riêng doanh thu tiểu khu 1 (phần thấp tầng) của VIDC có thể đạt tới 166,28 triệu USD. Hiện chủ đầu tư đã bán hầu hết phần thấp tầng tiểu khu 1 và đang mở bán nhà liền kề tiểu khu 2 với giá bán trên 10,7 tỷ đồng/căn.

Theo Luận chứng kinh tế kỹ thuật khả thi của Dự án, ParkCity là dự án rất tiềm năng. Tuy nhiên, vào thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn khó khăn nhất, năm 2012, khi bất đồng giữa các cổ đông của VIDC nảy sinh do sự cố lún nứt nền móng nhà liền kề tiểu khu 1, Perdana ParkCity đã thâu tóm toàn bộ dự án. Sự việc diễn ra sau khi phía Việt Nam đã giải phóng mặt bằng được 99% diện tích dự án.