Tín dụng bất động sản dần hồi sinh

Chính sách dần nới lỏng

Việc kéo dài thời gian trả nợ từ 10 năm lên 15 năm cho khách hàng cá nhân, mở rộng đối tượng vay mua nhà được xem là hàng loạt các giải pháp quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua, nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, chuyển động chính sách được thị trường nhà đất quan tâm nhất trong thời gian gần đây chính là Thông tư 36/2014, vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, với việc ban hành Thông tư 36, NHNN đã phát đi thông điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản, khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60%. Đây sẽ là “cú hích” mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản, khi tín dụng đối với lĩnh vực này vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian qua được nới lỏng.

Trước đó, hồi tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, có chỉ định giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực kinh doanh phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chứng khoán. Ngay sau đó, NHNN đã ra Thông tư 13/TT-NHNN, NHNN đã xếp các khoản vay của các công ty chứng khoán và các khoản vay của các công ty kinh doanh bất động sản vào nhóm có hệ số rủi ro 250%. Đồng thời, NHNN siết chặt các điều khoản vay cho kinh doanh bất động sản cũng như NHNN đã xây dựng kịch bản để giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất này xuống 16% vào cuối năm.

Một trong những cách để ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản thời điểm đó là tăng lãi suất cho vay. Thời điểm đó, có lúc lãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất lên đến 20 - 24%/năm. Trước mức lãi suất ngất ngưởng này, nhiều doanh nghiệp bất động sản, cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở phải từ bỏ ý định vay vốn ngân hàng. Vì thế, đó cũng là thời điểm nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao, xuống dốc.

Nhưng đến nay, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, NHNN bắt đầu có hướng mở với tín dụng thuộc lĩnh vực này. Vì thế, ngoài gói vốn 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà 5%/năm trong 15 năm, các quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN đối với tín dụng bất động sản được các chuyên gia lĩnh vực tiền tệ nhận định, sẽ là điểm tích cực đối với loại hình tín dụng lĩnh vực này trong thời gian tới. Theo đánh giá của một chuyên gia tài chính - ngân hàng, rủi ro đối với tín dụng bất động sản luôn có, nhưng hiện rủi ro đối với tín dụng này đã ít hơn so với trước đây, nên tỷ lệ dự trù mức rủi ro trong phân loại nợ đối với bất động sản cũng thấp xuống.

Không chỉ giá bất động sản xuống thấp, mà hiện lãi suất ngân hàng cũng giảm mạnh so với 2 năm trước. Điều này được cho là sẽ kích thích sức mua đối với phân khúc nhà ở. Vì thế, các NHTM bắt đầu rộng cửa rót vốn cho cá nhân vay mua nhà, lãi suất cạnh tranh hơn bên cạnh gói vốn 30.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất 5%/năm của Chính phủ… là động lực kích cầu sức mua phân khúc nhà ở trong thời gian tới.

TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP. HCM cho rằng, các quy định mở của Thông tư 36 chắc chắn góp phần khơi dòng vốn tín dụng vào bất động sản, nhất là trong xu hướng nền kinh tế vĩ mô đang ổn định hơn... Tuy nhiên, tùy từng phân khúc nhà đất có sự hồi phục khác nhau.

Ngân hàng đang tập trung cho vay mua nhà

Trước sự ấm lên của phân khúc bất động sản có mức giá phù hợp, dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở thực sự, các NHTM đang từng bước đẩy mạnh cho vay mua nhà. Ông Phạm Linh, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Việt Á (VietA Bank) cho biết, nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân đang tăng cao khi mặt bằng lãi suất và giá bất động sản về mức hợp lý. Đón đầu xu hướng này, VietA Bank đã đưa ra gói tín dụng 500 tỷ đồng cho cá nhân, hộ kinh doanh cá thể vay mua nhà. Sau vài tháng triển khai, đến nay, Ngân hàng đã giải ngân hơn một nửa.

“Kế hoạch từ nay đến cuối năm, VietA Bank tiếp tục đưa ra thị trường gói tín dụng mua nhà mới, với lãi suất cạnh tranh, nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng cá nhân vay mua nhà đang có xu hướng tăng. Đặc biệt, khi lãi suất huy động vốn đầu vào đang giảm dần sẽ là cơ hội để ngân hàng cắt giảm chi phí, hạ lãi suất đầu ra thu hút khách hàng vay vốn mua nhà”, ông Linh nói

Phó tổng giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB) ông Trương Đình Long cũng cho hay, những năm gần đây, giá nhà đất đã giảm, rất nhiều dự án căn hộ giá vừa phải, phù hợp với thu nhập của gia đình trẻ, đầu ra tốt. Vì thế, chiến lược của OCB là nhắm vào đối tượng khách hàng là những gia đình trẻ chưa có nhà, đang ở thuê, cùng với khách hàng giải quyết vấn đề nhà ở, dùng chính số tiền thuê nhà hàng tháng để mua một mái ấm cho riêng mình.

Thị trường bất động rất tiềm năng, khi nguồn cung về nhà đất đang vô cùng dồi dào và đặc biệt giá bất động sản có xu hướng trở về đúng giá trị của nó. Ông Rahn Wood, Giám đốc bán lẻ Ngân hàng VIB nhận định, nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân cũng có xu hướng tăng lên kể từ đầu quý II/2014 trở lại đây và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng vào các năm sau.

“Điều này sẽ tạo thuận lợi và cũng là động lực để VIB tiếp tục tập trung phát triển và hoàn thiện hơn nữa các dòng sản phẩm cho vay bất động sản và các chương trình cho vay ưu đãi, mang lại nhiều lợi ích hơn cho khách hàng”, ông Rahn nói và cho biết thêm, cho vay bất động sản đã, đang và sẽ là một trong những sản phẩm bán lẻ trọng tâm và là thế mạnh của VIB bên cạnh cho vay mua xe hơi và cho vay cá nhân kinh doanh.

Để đáp ứng nhu cầu vay đang tăng của khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, VIB mở rộng liên kết với các đối tác bất động sản như: Capital Land, Nam Long, Phú Mỹ Hưng, VinGroup, ... để cung cấp các gói hỗ trợ tài chính ưu việt cho khách hàng theo từng dòng sản phẩm cụ thể. Bên cạnh đó, VIB cũng liên tục triển khai những gói cho vay ưu đãi với lãi suất cạnh tranh, ổn định và minh bạch dựa trên sự thấu hiểu nhu cầu khách hàng.

Theo TS. Lê Thẩm Dương, có thể trước mắt, các ngân hàng chỉ tập trung đẩy mạnh cho cá nhân vay mua nhà và chưa mạnh dạn rót vốn cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sự thận trọng của các ngân hàng với các chủ đầu tư bất động sản là điều hoàn toàn hợp lý, vì tổng cung nhà, cơ cấu thị trường, tồn kho nhà, giá nhà... mới đang chập chững thoát khỏi trạng thái đóng băng.